作家：余飞

01

房地产基础数据仍在诊疗

12月16日，国度统计局公布了11月的房地产数据，举座诊疗的行情趋势并没更动，区别只在于跌幅大小辛苦。

国度统计局暴露：

1-11月份，宇宙房地产建立投资93634亿元，同比下降10.4%；其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%。

开头：国度统计局

房地产建立投资增速反应的是一级市集的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直莫得回过正。

从走势可以看到，本年房地产绽放投资增速跌幅一直在扩大，且5月份开动，再次回到了两位数下降。

此数据，与财政部公布的卖地数据，也能对得上。

宇宙卖地收入，自2021年见顶之后，也曾两连跌，2023年唯有57996亿元，相较于高点时辰，下降了33.38%，相较于2022年下降了13.2%。

制图：城市财经；数据：财政部

而财政部12月16日公布的数据涌现，本年前11个月国有地皮使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。 昨年预估在3.6万亿傍边。

跌幅比昨年扩大了。

国度统计局暴露：

1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。

开头：国度统计局

纠合之前公布的前10个月的数据，可以盘算出11月份单月的商品房销售面积是8188万平方米，销售额8270亿元。

这两个数值相较于昨年同期，均稍许增长。昨年11月份宇宙商品房单月销售面积7930.17万平方米，销售额8156.94亿元。

与本年10月份比拟，也略有增长。

但比拟于其他月份，则显得很平素，仍是在诊疗景色的数据。

制图：城市财经；数据：国度统计局

2024年还剩终末一个月，全年商品房销售面积与销售额将从昨年的“双11”跌至“双9”。

分大区域来看，东部、中部、西部、东北的房地产建立投资、商品房销售面积、商品房销售额，也仍不才跌中。

开头：国度统计局

02

这8个城市，房价跌不动了？

从房价角度来看，11月份70个大中城市中，中心城市有了可以推崇。

制图：城市财经；数据：国度统计局

媒体对上述数据的斡旋报说念表述是：

商品住宅销售价钱环比飞腾城市个数加多，一线城市商品住宅销售价钱环比总体飞腾，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅本年以来初度均收窄。

终点积极朝上的表述。

从数据来看，新址环比飞腾的城市达到了17个，4个抓平，49个下降。飞腾数目确切创下了一年来新高。

二手房环比飞腾城市数目也一样，达到了10个，2个抓平，58个下降。

从上头还可以看到，新址与二手房环比同期飞腾的城市有8个，分离是：

杭州、深圳、上海、厦门、重庆、天津、宁波、成都。

这8个城市新址与二手房价钱皆涨背后，是成交量的上攻。

杭州：

新址和二手房价钱环比均领涨宇宙的杭州，二手房成交量创20个月新高。

杭州贝壳参议院数据涌现，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比昨年11月的8801套飞腾18.5%。

数据开头：杭州贝壳参议院

深圳：

乐有派系据涌现， 深圳一手住宅认购量9986套，天然环比下降2成，但仍属于在10000套的高位水平波动。

开头：逐日楼市早读

二手房方面，10月份深圳二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

11月份，深圳二手住宅网签7125套，环比飞腾16.5%，成为近4年的最高点，甚而发轫参考价战术出台前。

据上海华夏地产数据涌现，2024年11月上海二手住宅成交2.43万套，环比加多10.28%，同比加多72.89%。这一数值创下2021年7月以来的往复月度新高。

11月，成都新址成交11401套，环比飞腾56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。

厦门：

厦门11月的二手房成交量达到了2389套，环比飞腾21%，创下了本年的最高值。

宁波：

市六区商品住宅：成交2031套，相连第二个月站上2000套关隘，但较10月份减少638套、环比降幅约24%，同比昨年11月则上升约66%。

市六区二手住房：成交4074套，亦然相连第二个月超4000套，较10月份减少96套、环比微降2.3%，同比增幅约33%。

开头：宁波楼市报说念

天津11月份二手房网签量14166套，年内第二高，比拟于之前的月份，有了昭着起势。

重庆中心城区11月份二手房成交量9713套， 并不黑白凡高出，但比拟于9月和10月份，昭着昂首。

那么，要津问题来了，多个中心城市新址与二手房价钱筑底反弹，是否意味着房价也曾跌不动了？

尚未可知。毕竟，不成以一两个月的数据来作念判断依据，照旧得链接不雅察，因为房价转向的底层逻辑是经济和办事。

面前仍属于阶段性轰动，并莫得组成确切飞腾的基座和能源。

03

房价预判

恰如我之前所说，北上广深房地产行情夙夜会转机，但节点不好推断。

公众号地产总裁内参最近提议了一个不雅点，说房地产回温，需要闯过四关：

第一关：即926救市后，看11月能否挺住，这是回稳第一关！

第二关：回稳第二关是“来岁小阳春”能否罢了？

第三关：回稳第三关是2025年100万套城中村改良和危楼改良以及国度下场收储收购落地，是否能按期按量落实完成？

第四关：回稳第四关，中国老庶民的办事、收入和经济预期是否在2025年能有边缘性改善。

面前才闯过第一关，后头还有三关要闯。

其实，最要津的即是第四关。

这亦然我握住强调的， 收入是办事的函数，办事是经济的函数。唯有这些更动，预期才智更动，唯有预期更动，群众才有才略专诚愿入场。

是以，当今仍可以链接不雅望，让枪弹链接飞。

前两天召开的年末流毒会议上，官方在针对楼市的表述上，有了新提法：

抓续用劲鼓动房地产市集止跌回稳，加力践诺城中村和危旧房改良，鼓动构建房地产发展新模式。任意践诺城市更新。

“抓续用劲”四个字，初度出现，这是一个全新表述。

这四个字，开释了中央沉稳楼市的利弊决心，同期也标明现时的楼市压力依旧终点大，要否则缘何仍要抓续发力。

一线城市面前有企稳趋势，但弱二线和三四线诊疗仍在链接。国度统计局暴露的11月份数据，商品房成交面积和成交额宇宙举座依旧在诊疗。

是以，照旧得以不雅后效，毕竟当下一线城市的起势，并不是经济和办事数据带动的，更多的是阵势调治。

是以，本号关于后市一二三四线城市的判断是：

第一，后续咱们的经济、办事场面在如今的多样货币、财政增量战术加抓下，淌若筑底回稳，市集信心可能起来，否则照旧躲不外药效酌夺督察三个月的常规。

第二，等这一轮诊疗截至之后，一线城市中枢肠段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的时间，不存在了。

第三，宇宙分化、区域分化、城市分化。

往日的房地产市集，会是一个颠倒碎屑化的市集。不仅宇宙鸿沟内分化严重，区域分化、城市里面分化雷同严重。

毕竟，中国东说念主口红利也曾拆伙，而大多半城市海量的库存近况也摆在这里。

这便意味着，这一波诊疗之后，咱们的房价会访佛于日本。

几个中枢城市群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，链接飞腾。其他大多半城市，会在东说念主口流失之下，横盘多少年。少部分东说念主口流失严重，产业瘦弱的城市，房价白菜化。

中枢城市，中枢区与郊区，会有雷同的分化。